부동산투자의 기본을 배우다

◆부동산투자의 기본을 배우다        절약은 하면서도 재테크를 못하는 사람들이 많다. 시장에서 콩나물을 살 때 500원은 악착같이 깎고, 지금 당장 필요하지 않지만 '홈쇼핑 사상 최대 할인'이라는 이유로 10개월 무이자로 카드를 긁는다. 그리고 스스로 알뜰하다고 생각한다.   하지만 평상시에는 경제신문, 재테크 관련 책 한 권을 읽지 않는다. 하물며 집을 살 때, 살고 싶은 지역의 중개업소 대표님들과 인간적인 네트워크를 맺어두면 몇 백만 원은 싸게 살 수 있는 데도 그런 노력은 하지 않는다.    내 집 마련의 꿈은 고사하고 매년 오르는 전셋값 맞추기에 전전긍긍하는 가난의 민낯을 자식들에게는 물려주고 싶지 않다면, 한 살이라도 젊은 나이에 부동산을 공부해야 한다. - '머리말' 중에서       ●진짜 부동산 공부를 하자  첵의 저자 박상언은 부동산 전문 상담 기업체 '유엔알 컨설팅'의 대표이다.   그는 금융기관, 개발업체, 중개업, 분양대행업체, 부동산 정보업체 등에서 근무하면서 부동산에 대한 이론과 실무 경험을 쌓았으며, MBN, SBSCNBC, YTN, MTN, 서울경제TV 등 경제 방송과 한국경제, 매일경제 등 각종 경제지에 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있는 최고의 부동산 컨설턴트이다.   부동산 공부가 공인중개사 자격증을 취득하거나 부동산 전문가가 되려는 게 아니다.   부동산에 대한 기본적인 지식과 흐름을 이해함으로써 좀 더 부동산 투자의 실체에 가까이 다가가자는 것이다.   수많은 부동산 관련 서적을 모두 섭렵했다고 해도 부동산 전문가가 될 수도 없다. 그럴진대 부동산 투자로 큰 돈을 번다는 것은 더 더욱 어려운 일이기 때문이다.   주식투자에 나서려면 기본적으로 주식에 대한 지식을 먼저 갖춘 다음, 이후 수많은 실전 경험 속에서 거듭되는 실패를 또다시 반복하지 않으려고 주식투자 관련 도서를 읽으며 나름의 투자원칙을 세운다.   이런 과정을 쌓아가면서 비로소 어느 정도 투자의 세계에 눈을 뜨게 된다.   부동산 투자도 마찬가지이다. 실전 경험 이전에 기본 지식을 먼저 쌓아야 한다.   저자는 이 책을 통해 우리들에게 100가지의 부동산 관련 법칙을 소개한다. 부동산 투자로 돈을 버느냐의 문제는 이제 각자의 몫이다. 남보다 더 정진하는 사람만이 가질 수 있는 특권이기 때문이다.         ●달걀을 한 바구니에 담지 말라   주식투자든 부동산투자든 이는 재테크의 기본 마인드다.   사마천의 <사기>에도 영리한 토끼는 세 개의 굴을 판다는 '교토삼굴(狡兎三窟)'의 지혜를 가르쳐준다.   투자의 세계에는 변하지 않는 것이 없다는 기본적인 마인드를 갖고 임해야 한다. 이에 반하는 자세는 바로 영화 <주유소 습격사건>에서 주인공 중 한 명인 무대포의 '난 한 놈만 패!' 스타일이다.   투자에선 이렇게 하다가는 한 방에 거덜날 수도 있다.   또 우리가 가장 경계해야 하는 것은 '탐욕'이다. 지나침은 아니함만 못한 결과를 낳는 수가 많다.       튤립 꽃이 뭐라고 너도나도 양파 같은 구근 뿌리를 사면서 한 촉에 주택 한 채 값과 맞먹는 과열 현상을 빚었던 네델란드,   정말 단순한 실수로  화물선의 어느 선원이 양파로 착각하고 튤립 구근을 한 입 베어먹는 사건이 발생하자 사람들의 정신이 번쩍 들었던 것이다. 이후 폭락에 폭락을 거듭하면서 튤립 투자에 나섰던 사람들은 큰 낭패를 보고 말았다.       부동산 잘 파는 11가지 방법 높은 값에 제때 빨리 팔고 싶은 것은 인지상정이다. 하지만 순간의 실수와 과도한 욕심으로 낭패를 보는 경우도 종종 있다.   빠른 시일 안에 부동산을 비싸게 팔아 주겠다며 거액의 홍보비를 요구하거나, 공증이나 감정평가서를 받아달라는 식의 요구를 하는 무허가 중개업소는 백발백중 사기일 가능성이 높다. 또 모르는 중개업소로부터 전화가 걸려오면 중개업 등록번호 및 대표자 이름을 반드시 확인하자.   부동산은 환금성이 낮기 때문에 팔려고 내놓아도 제때 팔기 힘들다. 그런 이유로 상대방이 조금만 관심을 갖고 매수 의사를 타진하면 조급한 마음에 시세보다 싼값에 처분하기 쉽다.   따라서 여러 곳에 광고를 하기보다는 꼭 필요한 사람을 찾아내 맞춤광고를 하는 것이 가장 좋은 방법이다.   "부동산의 주인은 따로 있다" 1. 미래 가치가 불투명한 부동산을 먼저 처분하라 최근 발표된 정부 정책부터 차근차근 정리하여, 정책이 보유하고 있는 부동산에 미칠 영향까지 생각해봐야 한다.    많은 보유가 절대 좋은 게 아니다. 오히려 짐이 되는 부동산도 있다. 따라서 보유해야 할 부동산과 처분해야 할 부동산을 판단해 하루라도 빨리 매도하는 것이 좋다. 중장기적으로 보면 늘어나는 세금만 가지고 매도 여부를 결정하는 것은 바람직하지 않다. 보유 부동산에 대한 미래 투자 가치도 함께 따져 봐야 한다.   우선 인구 유입이 없고, 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지고, 기업체 수요도 없는 베드타운 지역은 우선적으로 매도를 고려해야 한다.   게다가 편의시설이 부족한 경우에는 더욱 더 매도에 속도를 내야 한다. 수익형 부동산도 공실이 늘어 갈수록 임대수익이 떨어지고,   주변에 새로운 대체 상품들이 들어서는 등 미래 투자 가치가 불투명하면 가급적 빠른 시일 내 처분하는 것이 좋다. 2. 인터넷이나 스마트폰 앱을 이용하라 요즘 인터넷을 통한 부동산 거래가 활발하다. 부동산 포털 사이트, 부동산 카페, 블로그, 스마트폰 앱 등에서 부동산 소유주와 수요자 간의 직거래를 통해 매물을 안전하게 사고팔 수 있다.   부동산 포털 사이트의 경우에는 다양한 진성매물 공급이 많아져 수요자들의 방문이 더욱 늘어나고 있다.   좀 더 믿음이 가는 직거래 사이트를 이용하려면 부동산 정보업체의 직거래 장터나 매물 유료 홍보란을 이용하는 것도 도움이 된다. 부동산 사이트는 개인은 물론 중개업소 매물 판촉으로 광범위하게 이용되기 때문에 개인 매물을 올려 고객을 확보하는 방안도 고려할 만하다.   개인 매물을 등록하면 SMS 서비스로 빠른 거래 신청을 할 수 있을 뿐만 아니라, 스마트폰에 해당 매물을 담아 확인하고, 중개업소에 연결할 수 있다.   페이스북이나 트위터에 매물을 담아갈 수 있고, 어플리케이션을 다운받아 활용하면 지도를 통한 매물 검색과 다양한 부동산 서비스를 이용할 수 있는 장점이 있다. 3. 능력 있는 중개업소를 선택하라 빠른 매도를 위해 매물광고를 할 때 가장 신경 쓸 부분이 믿을 만한 중개업소를 만나는 것이다.   아무리 신문이나 인터넷을 통해 매수 희망자를 여럿 찾아냈다고 하여도 매수자가 찾아간 부동산 소재지 인근 중개업소에서 부정적인 매물로 소개한다면 부동산을 처분하기 쉽지 않다.   따라서 지역의 믿을 수 있는 중개업소를 내 편으로 만드는 것이 중요하다. 매수자가 매수를 결정할 때, 중개업자는 적극적으로 설득해 계약을 성사시키는 역할을 한다.   중개업소 여러 곳에 매물을 내놓으면 괜히 가격만 떨어뜨리기 때문에 두 곳 정도만 매물 정보를 공개하는 것이 바람직하다.   중개업소 간에는 공동중개망이 있어 매수자 정보를 공유한다.   그렇기 때문에 일일이 여러 곳을 다니며 물건을 내놓기보다는 능력 있는 중개업소 한두 군데에 의뢰하는 것이 훨씬 효과적이다.   아파트와 다르게 빌딩, 토지, 상가 등은 전문 중개업소를 이용하는 것도 매물을 빠르게 처분하는 지름길이다. 4. 전속 중개계약 제도를 활용하라 전속 중개계약이란 부동산을 매도 또는 매수하려는 사람이 특정한 한 곳의 중개업자에게만 중개를 의뢰하는 것이다.   부동산을 거래하는 사람 입장에서는 얼핏 손해보는 제도일 듯 싶지만, 사실 이익이 되는 경우가 많다.   여러 중개업소에 매물을 내놓으면 무질서하게 고객 정보가 누출될 뿐더러 책임지고 보호해줄 중개업소가 없다. 또한 수수료도 중개업소가 나누어야 하기 때문에 매도 성사를 위해 적극적으로 나서지 않는다. 전속 중개는 책임 서비스를 통해 물건 유통이 보다 유리하다.   여러 중개업소를 힘들게 다닐 필요 없이 집에 편안히 앉아서 일정 기간에 중개활동의 추진 상황을 보고받는다. 믿고 의뢰한 전속 고객이기 때문에 최대한 고객의 편에 서서 편의와 이익을 위해 중개활동을 하게 된다.   중개업자는 자기에게만 의뢰한 거래를 성사시키기 위해 홍보와 광고에 전념한다. 확실하게 중개수수료가 보장되기 때문에 보다 적극적으로 노력하게 되고 신속하게 거래를 성사시킨다.   5. 세입자가 비어 있는 상태에서 매도하라 투자 수요가 거의 없는, 소위 비인기 지역의 아파트는 이사 날짜가 많이 남은 세입자가 있는 상태에서 집을 내놓게 되면 집을 매도하기가 더욱 어려울 뿐더러 제값을 받기도 힘들다.   이런 상황에서 이왕 집을 팔려고 계획을 세웠다면 세입자가 없는 상태로 집안을 깨끗이 정돈한 뒤에 매도를 하는 게 좋다.   조명을 밝게 교체하거나, 장판이나 도배를 새로 하면 좋다. 작은 돈을 들여 당초 예상했던 가격보다 훨씬 비싸게 매도할 수도 있다.   집이 넓게 보이도록 거실이나 실내를 밝게 하거나, 방 안의 불필요한 물건을 치우는 것도 효과적이다. 6. 매도 가격을 더 낮추고 중개수수료를 미리 협상하라 부동산 하락기에 진입하면 시장에 경쟁 매물이 쌓이기 때문에 본인의 매도 물건에 차별점이 없으면 매도하기가 쉽지 않다.   급하게 팔기로 마음먹었다면 처음 정한 매도 가격을 한 번 더 낮추고 중개수수료도 듬뿍 드리겠다고 미리 중개업소 측에 약속하는 게 효과적이다.   특히 호재가 있는 지역으로 갈아타기를 할 때는 급매라도 계약을 빨리 체결한 후, 오르는 부동산에 갈아타는 게 최선이다. 7. 수익률을 높여서 매도하라 주택뿐만 아니라 임대수익률을 중요시하는 상가는 매도 직전 보증금을 낮추고 월세를 높여 매수자에게 임대수익률이 높은 점을 강조하는 것도 중요하다.   조삼모사처럼 보일 수 있다. 하지만 임대수익률이 높다는 점은 매도자에게 그만큼 메리트로 어필될 수 있다. 8. 대출을 끼고 매도하라 매도인의 좋은 대출 조건을 매수자가 승계할 수 있다면 좀 더 빨리 매물을 처리할 수 있다.   기존에 대출이 있는 경우에는 대출을 상환하기보다 대출 조건을 더 유리하게 만들어 매수자 승계 조건으로 매도하는 게 좋다.   금리가 타 금융기관보다 싸고, 중도상환수수료 등에서 유리한 조건을 가지고 있다면 남들보다 경쟁력 있게 매도할 수 있다. 특히 2% 금리인 안심전환대출이라면 매수자가 승계하는 데 이점이 된다. 9. 세법도 고려해서 매도 순서를 정하라 매매차익이 적은 주택을 먼저 처분하는 것이 좋다. 또한 매매차익이 큰 1주택에 대해서는 반드시 2년 보유 요건을 갖추어 비과세를 받아야 세 부담을 줄일 수 있다.   오피스텔은 주거용으로 사용하면 주택에 포함되기 때문에 세금 면에서 불리할 수도 있다. 따라서 양도 당시 사업용으로 신고하고 실제 주거용으로 사용하더라도 세입자의 전입신고와 소득공제 신청여부를 잘 점검해 매도에 나서야 한다. 10. 증여도 고려하라 세금을 감안하더라도 투자 가치가 탁월하다면 보유하거나, 기준 시가가 더 오르기 전에 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방안이다.   세금 때문에 매도보다 증여를 선택할 수도 있다. 하지만 증여의 경우에도 일반적으로 알려진 것과 달리 세 부담이 많을 수 있으니 꼼꼼하게 따져 봐야 한다.   그 외 독립가구를 구성할 수 있는 자녀에게 부동산을 사전 증여하는 방법도 있다.   세대 분리가 가능한 자녀에게 증여를 해서 세대를 분리시킨다면, 종합부동산세 및 양도소득세를 줄일 수 있다.   세대 분리가 가능한 자녀는 30세 이상이거나, 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 했거나 또는 소득세법상 소득이 있어야 해당된다. 11. 매수자의 감성을 잡아라 맛있는 빵을 굽고 향기로운 커피를 미리 준비해서 집을 보러온 손님에게 권유한다.   그러면 손님은 마음이 편안해지면서 보러온 집이 스위트홈처럼 느껴지게 된다. 같이 커피를 마시면서 이 집에 살면서 좋았던 추억들을 이야기해보자.   사업이 잘 풀리고 아이가 좋은 대학에 가게 되었다고 은근히 자랑하면, 매수자 입장에서는 '집터가 좋구나'라고 생각하게 되어 계약 확률이 높아진다.       PER가 낮은 부동산에 투자하라 우리나라 부동산에 관심 있는 외국인들은 미래 가치보다는 철저하게 투자금 대비 얼마만큼이 현금으로 들어오느냐를 따진다.   아파트를 포함한 주거용 부동산을 고를 때는 막연히 '개발호재가 있으니 오르겠지'라는 생각보다는 철저히 수익성 위주로 부동산을 골라야 한다.   즉 주가 수준을 나타내는 보조지표의 한 수단인 주가수익배율PER을 가늠해 아파트에 투자하는 것이다. 외국인처럼 수익성 위주로 투자하라. 주식이든 부동산이든 일반적으로 PER가 낮을수록 투자 가치가 좋다.   PER가 낮다는 것은 그만큼 해당 자산에 비해 저평가되었다는 뜻이고 반대로 높다는 것은 고평가되었다는 의미이다.   즉 PER가 낮은 부동산이 시장 회복 시 반등 속도가 빠르고 시장이 악화되어도 떨어지는 속도가 느리다.   투자금액 대비 임대수익률이 낮은 재건축, 외곽 지역 아파트, 대형 아파트들은 PER가 높다고 볼 수 있다. 반면에 도심권의 전세가율이 높은 중소형 아파트와 새 아파트들은 PER이 낮아 투자수익률이 훌륭하다.   PER는 주식 시장에서도 사용하는 기본적인 분석 방법 중 하나인데, 2008년 금융위기 이후 한국 부동산에도 들어맞기 시작했다.   금융 전문가들이 부동산 시장이 고평가, 저평가되었나를 따질 때 사용하는 가치분석 방법이다.     PER는 주가를 주당순이익EPS으로 나눈 값으로 주당순이익의 몇 배가 주가로 나타나는가를 의미한다.   1,000억 짜리 빌딩이 임대료가 30억 원이면 PER은 33.3이다 PER = 주가 ÷ EPS(Earnings Per Share, 주당순이익)   이 주가수익률이 높다는 것은 EPS가 평균 수준인데 주가가 높은 경우와 주가는 평균 수준인데 EPS가 너무 낮은 경우로 볼 수 있다.   PER가 높으면 이 기업의 주가가 시장에서 높게 평가되고 있다는 뜻이다. 따라서 이 지표를 통하여 유사 기업의 PER를 비교해봄으로써 어떤 기업이 저평가되어 있는지를 알 수 있다. PER를 부동산에 적용해보면 A부동산의 PER가 5이고 B부동산의 PER가 10인 경우,   A부동산은 상대적으로 저평가되어 있다고 보면 되고 B부동산은 상대적으로 고평가되어 있다고 본다.   일반적으로 PER가 낮을수록 임대수익률이 우수한 부동산으로 볼 수 있다.   투자금액 대비 임대수익률이 낮고 개발계획이 늦은 재건축, 외곽 지역 아파트, 대형 아파트, 펜션, 전원주택, 타운하우스 등은 PER가 높은 편이다.       반면에 도심 지역의 전세가율이 높은 중소형 아파트는 PER가 낮아 수익률이 훌륭하다. 배당주와 같은 부동산에 투자하라. 부동산 투자에 있어서 주식과 비교해 또 하나의 예를 든다면 배당주를 들 수 있다.   본격적인 초저금리 시대에 접어들면서 선진국처럼 배당주펀드의 인기는 한층 더할 것이다. 배당을 부동산 투자에 응용하면 매월 받는 임대료라고 할 수 있다. 임대료가 결정되면 소유자들이 부동산 자산의 가치를 환원이율을 감안하여 평가를 하게 된다. 이때 사용하는 환원이율을 자본환원율이라고 한다.   이는 부동산 자산을 보유하기 위해 투자자들이 요구하는 수익률에 해당된다. 그리고 자본환원율은 부동산 시장의 외부 요인인 증권, 채권, 단기성예금 등의 모든 금융자산을 망라한 더 넓은 자본 시장에서의 이자율과 수익률에 기초해 결정된다.     여기서 순영업수익NOI 이 클수록 해당 부동산의 투자 가치는 높아진다.   NOI(Net Operating Income)는 기업의 순영업이익과 같은 개념으로 해당 부동산과 관련된 모든 수입에서 관련 비용을 빼면 NOI가 나온다.   이때 수입은 임대료, 주차비 등 해당 부동산으로 벌어들이는 총 수익을 의미한다.   모든 비용이라 함은 일종의 운영경비로 해당 부동산의 수선·유지관리비, 보험료, 전기세, 재산세 등을 포함한 금액이다. 지역별로 차이가 있겠지만 연수익율로 볼 때 4~5% 정도면, 경험상 불황이 닥치더라도 해당 부동산 가격은 큰 폭으로 떨어지는 데 한계가 있다.   쉽게 설명하면 시세가 3억 원 정도 하는 아파트는 보증금 2,000만 원에 월세 120~150만 원 정도를 받으면 된다는 이야기다.   역으로 보면 해당 부동산에 내가 임차인 입장에서 임대인이 원하는 월세를 낼 수 있을지, 본인 스스로에게 되물어보는 것도 좋다.   과거에는 개발이익을 우선 생각하고 임대료를 덤으로 얻을 수 있는 곳을 추천했다.   최근에는 "임대료가 적정 수준이 나오고 개발이익도 덤으로 얻을 수 있는 부동산으로 갈아타라"고 고객들에게 권하고 있다. 훗날 개발이 늦어져 시세차익을 얻지 못하더라도 당장 월세라도 받을 수 있는 지역의 부동산에 관심을 가질 것을 반복해서 설명한다.   설령 개발계획이 취소되더라도 안정적으로 연수익율을 4~7% 정도 받았기 때문에 결코 손해를 보는 장사는 아니다.       모델하우스 제대로 보는 7가지 방법 역세권 주변, 출근길에 흔히 만나는 사람들이 건설회사 또는 분양대행사의 분양홍보 직원들이다.   앞서 투자의 기본 마인드를 언급하면서 '탐욕'을 경계해야 한다고 말했다.   한국 경제의 현실을 냉정하게 바라본다면 곧 다가올 피할 수 없는 현실이 바로 '인구절벽'인데,   부동산 특히 주택의 경우 실수요자가 감소하는 추세를 고려해야만 한다.   아무튼 홍보직원들이 권하는 모델하우스 방문도 뭘 알고서 가야 효과적일 것이다.       나무가 아니라 숲을 봐야 한다   사실 모델하우스를 제대로 보는 법을 모르는 사람들이 의외로 많다.   건설사들은 아파트 내부를 화려하게 치장해 수요자를 유혹한다.   북적이는 인파와 화려한 인테리어만 보고 덜컥 청약했다가는 낭패를 볼 수도 있다.    분양에 대한 세부 내용이나 일정은 미리 인터넷이나 신문에 공시되기 때문에 사전 정보를 가능한 한 많이 수집하는 것은 기본이다. 그리고 분양 가격이 주변 아파트 가격 수준과 비교해 가격 경쟁력을 갖췄는지도 충분히 고려해야 한다.   모델하우스에 직접 가지 않아도 사이버 홍보관을 통해 아파트 내부와 입체 평면도를 컴퓨터 그래픽으로 가상 체험할 수 있다.   인터넷이나 3D 모델링을 통해 사전 정보를 얻은 후에 실제 모델하우스와 꼼꼼하게 비교해보자.   물론 주변의 학군, 편의시설, 교통 여건을 파악하는 것은 기본 중에 기본이다.   특히 직접 출퇴근 시간을 이용해 버스나 지하철 등 교통 여건을 확인해보는 것도 중요하다. 아파트 가치를 판단하는 데 가장 중요한 것이 바로 입지이기 때문이다. 1. 아파트 전체 모습과 특성부터 파악하라 입지 조건을 확인한 뒤에는 전체적인 아파트 단지의 모습을 봐야 한다.   이를 위해 모델하우스에 설치된 모형도와 조감도를 자세히 살펴보는 것이 좋다.   모형도를 보면 단지 주변의 학교, 교통 현황, 동棟 배치, 동과 동 사이 거리, 출입구 위치, 주택형별 위치, 층수 등을 알 수 있다.   주변 환경과 단지 배치, 도로 위치 같은 전반적인 정보를 얻을 수 있다. 아파트의 향(向), 조망, 통풍 등도 따져 봐야 한다.   개별 유닛에 들어가기 전 입구에 붙어 있는 내부 평면도부터 확인하는 습관도 필요하다.   평면도를 통해 전체적인 실내구조를 숙지하고 내부를 둘러보는 것이 좋다. 2. 모델하우스 유닛은 나중에 봐라 모델하우스에 들어가면 급한 마음에 유닛부터 들어가는 사람이 많다.   먼저 모델하우스에 설치된 단지 배치와 주변 현황도, 유닛 입구에 있는 평면도, 마지막에 유닛 내부를 보는 순서로 동선을 짜는 것이 좋다.   모델하우스 중앙에 위치한 단지 배치도를 먼저 보는 이유는 아파트 입지 여건과 향을 객관적으로 살피는 데 도움이 되기 때문이다.   단지 배치도를 볼 때는 건물 형태, 향, 조망 여부, 동간 거리, 경사도, 각종 출입문 위치 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.       그뿐만 아니라 주차공간과 녹지공간이 풍부한지, 편의시설은 다양한지를 배치도를 통해 확인할 수 있다. 유닛에 들어서면 신발장 등 수납공간이 넉넉한지, 발코니 배수구는 잘 갖춰졌는지, 확장공간의 크기와 비용은 얼마나 되는지 등을 살펴봐야 한다.   욕실과 방은 환기, 창호 유형, 창문 크기, 붙박이장, 전등 스위치 유형 등을 따져본다. 현재 가족 구성에 맞춰 방별로 표시된 실제 치수를 감안해 각 방의 배치를 머릿속에 그려보자.