부동산으로 성공하는 방법

 

◆부동산으로 성공하는 방법     나는 늘 백수였다. 그렇다고 실업수당이니 취업지원금이니 해서 정부에서 한푼, 두푼 받아쓰는 것도 아니며,   몸이 아파 일을 못하거나 생계곤란으로 정부지원 대상에 포함된 것도 아니다.   그저 그런 부류의 지원금은 단 한 번도, 단 한 푼도 바다본 적이 없다. - '머리말' 중에서        ●부동산 투자전문가로부터 한 수 배우다   부동산으로 성공하는 법을 배우려고 이 책을 집어 들었다.   그런데, 책을 펼치자 초반부터 내 시선을 끄는 대목이 무척 인상적이다.   이 부동산 투자고수는 의외로 늘 백수였다고 고백하기 때문이다.   대단한 유산을 물려받은 것도 아니고 자신의 앞가림은 스스로 하라고 부모들로부터 가르침을 받은 인물이었다.   그렇다면 자수성가형 부자인가?   직업이 없었을 뿐, 그는 마냥 놀고먹는 백수가 아니었다. 오히려 웬만한 직장인보다 더 일했다.   여덟 살 때 호주 골드코스트에 살았던 그도 주식투자의 귀재 워렌 버핏처럼,  어릴 적부터 돈 버는 일에 관심이 많았다.   그의 첫 번째 사업은 해변에 탁자를 펼쳐놓고 사탕을 파는 일이었다. 도매로 1센트에 물건을 떼어다가 소매로 2센트에 팔았다.   비록 가격이 시시할지 몰라도 순이익률은 무려 50%에 달했다. 하지만 불법영업이므로 이내 공무원들의 제재로 판매를 접을 수밖에 없었다.   교육을 매우 중시했던 부모님 덕분에 그는 대학에 진학했고, 기계공학을 전공했다.   그런데, 기술자라고 모두 다 돈을 잘 버는 게 아니었다. 오히려 재정 형편이 어려운 사람들이 더 많았다.       어릴 적부터 돈벌이에 지대한 관심이 있었던 그에게 이는 궁금증으로 다가왔다. 부자들을 탐구하기 시작했다. 왜 부자이며, 어떤 공통점이 있는지 파악했다.   7개월에 걸쳐 부자들의 전기, 자서전, 백과사전, 수많은 책과 잡지들을 팠다.   심지어 궁금한 사항은 직접 그들을 만나 물으며 답변 들을 정도로 집요했다.   그런데, 그는 예상 밖의 결과에 너무나도 허탈함을 느꼈고 썩소를 금치 못했다. 왜? 뚜렷한 공통점이 발견되지 않았던 것이다. 단지 두 가지의 공통점이 드러났다.   ▶첫째, 부자는 진실하다. ▶둘째, 조사했던 부자들은 모두 부동산으로            부자가   되었다.       결국 그는 부동산 사업을 염두에 두고 대학 전공도 부동산 관련 학과로 바꾸었다. 17살 때 주택융자를 받으러 은행을 방문해 상담받는데 그의 동안 때문에 은행원은 장난으로 여겼다.   이에 본의 아니게 공부를 더 했다. 학부를 우수한 성적으로 졸업하자 이젠 주변에서 석사 과정을 권유해 대학원에 진학했고, 잇달아 박사 과정을 밟게 됐다.   박사 학위를 취득하자 연봉 3만 2천 달러 일자리를 제안받았다. 하지만 그는 이를 거부했다.   왜냐하면 이미  단 한 번의 부동산 거래로 3만 5천 달러를 번 상태였기 때문이다.   이때부터 그는 더 많은 부동산 사업에 관여하기 시작했다. 그리고 더 싶숙이 부동산 사업에 몰두했다.       "10년에 한 번 성사되는 최고의 거래는 매주 찾아온다" - 돌프 드 루스, 부동산 투자가

저자 돌프 드 루스는

부동산 투자 전문회사 '프로퍼티 벤처스 리미티드'의

회장으로

전 세계에 걸쳐 다양한 종류의 부동산

(주거용, 상업용, 산업용, 숙박용, 특별용)에 투자했다.

 

부자아빠

기요사키의 멘토였던 그는

경험에서 축적된 지혜와

실전에서 입증된 방법,

그리고

초보자를 배려한 쉽고 빠른 조언을 책에 담고 있다. 

 

좋은 부동산을 고르는 안목,

거래를 이끌어가는 능력,

협상하고 계약을 체결하는 방법 등을

배울 수 있도록 도와준다.

 

⊙현금 10만 달러로

얼마나 주식이나 부동산을 살 수 있는가?

 

⊙현금 10만 달러로 주식 10만 달러를 산다면,

주식의 가치는 얼마?

 

⊙현금 10만 달러와 90만 달러 대출로

100만 달러의 부동산을 사면, 그 가치는 얼마?

 

⊙현금 10만 달러로 같은 금액의 주식을 샀다면,

이 가치를 끌어올릴 방법은?

 

⊙현금 10만 달러와 90만 달러 대출로 

150만 달러 부동산을 샀다면, 올릴 방법은?

 

⊙현금으로 10만 달러 주식을 산 후 

20만 달러가 되면 어떻게 할까?

 

⊙150만 달러 부동산을 산 후

가치가 300만 달러로 급등하면 어떻게 할까?

 

 

 

책은 위와 같은

마법의 질문을 던지면서 시작한다. 

이는

부동산 투자를 통해 큰 수익을 거둘 수 있는

강력한 투자도구임을 밝히려는

저자의 의도이다.

 

재테크 관련 도서들은

대부분

실체 없는 '나는 이렇게 투자해서 성공했다'

또는 '이렇게 투자하라' 등의

일방적인 주입식 가르침으로 가득하다.

 

그러나,

성공한 투자의 실체를 정확하게

자료로써 입증하는 저자가 별로 없다.

그저 300만원을 투자해서

300억원을 벌었다고 말한다.

 '믿거나 말거나' 식이다. 

 

사실

이 책 또한 예외가 아니다.

책을 읽은 나의 총평은

모든 투자의 핵심은

스스로 그 본질을 깨닫는 것이지,

잔기술이나 비법을 배워

써먹는 게 결코 아니라는 사실이다. 

 

이미

지나간 과거를 복기하면서 

당시 그렇게 투자해서

엄청난 수익률을 올렸다고 주장하는 것은

'땅집고 헤엄치기'다.

 

미리 해답을 보고

짜맞추기 식으로 투자 과정을 논하는 것이

뭐 그리 어렵겠냐?

 

●이 책을 관통하는 주제는 바로,

 

부동산 투자가 최상이다.

빚으로 얼마든지 투자할 수 있다. 

 

 

 

저자는

이렇게 주장한다.

좋은 부동산은 매일 시장에 나온다.

쓸모없는 부동산을 비싸게 사는 경우보다

좋은 부동산을 저렴하게 사는 경우가 더 많다.

 

그 이유는

대출을 끼고 매수하기 때문에

부동산의 가치를 꼼꼼히 따져보는

대출 은행이

해당 부동산의 좋고 나쁨을 걸러준다는 설명이다.

과연 그럴까?   

 

사실

싸게 부동산이 팔리는 데엔

그럴만한 이유가 있을 것이다.

'싼 게 비지떡'이라는 생각 때문에

사람들은 늘 적당한 선에 머문다.

 

그럭저럭 

손해 보지 않는 선에서,

안전한 거래들로 스스로 무장한다. 

즉 

한입에 덥석 물었다가

손해를 볼까봐 몸을 사린다. 

 

그럼에도

저자는 싸게 팔리는 부동산이

모두 좋다고 말할 수는 없지만

그중에는

진짜 '비지떡'도 숨어있으므로

 

부동산이 싸다는 이유만으로 

불신하고 외면한다면, 

스스로 행운을 걷어차는 꼴이 된다고 

그럴싸하게 말한다.

 

이런 질문과 답변을 통해

얻을 수 있는 결론은

바로

부동산만큼

큰 이익을 얻을 수 있는 게 많지 않다는 것이다.

 

왜냐하면,

부동산은 대출이 용이하기 때문에

은행돈으로 엄청난 수익을 벌어들일 수 있고,

더구나 부동산은

시장가치보다 헐값에 사들일 수 있기 때문에

 

약간의 노력으로

부동산 가치를 큰 폭 상승시킬 수 있고

굳이 팔지 않아도

가격이 오른 혜택을 고스란히 누릴 수 있다고

저자는 설명한다.

 

 

 

 

 

 

◑반드시 부동산에 투자해야 하는 이유

 

◑부동산을 매입할 때는

부동산 가격의 일부만 현금으로 지급해도 된다.

 

◑부동산의 실제가치보다

   저렴한 가격에 팔리는 부동산이 있다.

◑특별히 많은 비용을 들이지 않고서

   부동산 가격을 큰 폭으로 끌어올릴 수 있다.

 

◑부동산을 팔지 않고서도 수익을 거둘 수 있다.
◑부동산을 마음 졸이며 지켜보지 않아도 된다.
◑부동산 가격은 비교적 고르게 꾸준히 오르는 편이다.
◑부동산 시장에서는 실수가 용납된다.
◑부동산에는 세제 혜택이 있다.

◑개별 부동산 가격상승률이

   전국 평균에서 크게 벗어나지 않는다.

◑부동산 가격상승률은

   쉽게 전국 평균을 넘어설 수 있다.

◑부동산은 간단한 금융정보만으로

   떼돈을 벌어들일 수 있는 확실한 투자수단이다.

 

 

 

 

'100:10:3:1'이란 법칙이 있다.

 

이는

부동산 투자를 하려거든

먼저 100군데를 둘러보고,

이중

10군데에 제안서를 보내고,

이후

3군데를 선택해 자금조달 계획을 검토하고,

마지막으로

 1군데를 매입한다는 것이다. 

 

이 법칙을

효과적으로 활용하여

목돈 만들기에 성공해야 할 것이다.

 

사실

이 정도 정성이면 굳이 부동산이 아니라도

투자수익을 거둘 수 있을 것이다. 

 

기본적으로

저자의 재테크 방법이 현실화 되려면

부동산 시장이 지속적으로 상승할 수 있는

여건이 성숙돼야 하고,

 

특히 

부동산과 관련해 담보비율,

소득대비 융자비율,

과열투기 억제책 등

정부 차원의 규제가 발동되지 않아야 한다.

 

따라서,

현 한국 경제의 여건상

부동산 투자는 '저금리 시대의 몸부림' 정도에

그칠 전망이다.

 

부동산 가격을

쉽게 큰 폭으로 올릴 수 있다는

저자의 견해에도 반대한다.

 

 

 

경제 원리에 입각해 볼 때

수요와 공급이라는 두 곡선이

 

교차되는 점에서 가격이 형성되는 것이다.

더구나 

환금성이 낮고 거래가 뜸한

부동산의 매수세가 실종된 현 상황에서 

가격을 올린다는 것은

'눈가리고 아웅' 격이라는 생각이 든다.

 

부동산 시장의 특징은

정보의 비대칭성으로 인해 투자자가

올바른 정보의 부재,

올바른 평가의 어려움 등으로 인해

스스로의

판단 능력에 의한 투자라기 보다는

브로커 등 권유자의 능력에

좌지우지된다는 것이다.

 

이때

도덕적으로

불감증에 빠진 일부 브로커에 의한

가격의 왜곡현상이 발생할 수 있으나

이는 일시적인 허상일 뿐이다.      

 

또한,

돈 빌려주기를 좋아하는 사람은 거의 없다. 

하지만

저자는 타인의 돈(Other Peopie's Money,OPM)으로

부자가 될 수 있다면서 부동산 투자를 권하고 있다.

 

빚으로

부자된다는 것이 말처럼 과연 쉬울까?

이는 투자자가 판단할 몫이다. 

저자의 책이

출간된 해는 2004년이다.

아마도

당시 미국의 부동산 시장은 활황이었을 것이다.

 

부도덕한 금융기관의 조작으로 빚어진 

서브프라임 모기지의 부실 사태 로

부동산 가격의 폭락과

이에 따른

투자은행의 도산이 이어지면서

2008년 리먼 쇼크와 함께

세계적인 금융위기가 도래했음을 우리는 잘 안다.

 

'레버리지 효과'는

주식이든 부동산이든

모두 상승장에서나 활용할 수 있는 재테크 수단이다.

하락장에선

결코 사용해선 안되는 독약이다.

 

그런데,

저자는 투자 부동산 대출금을

상환하지 말라고 가르친다.

부동산에 대한 그의 시각은

부동산 구매의 가장 큰 이유가

대출을 얻기 위함이다.

 

 

 

가치가 떨어지는

자산(자동차, 제트 스키 등)을

대출로 사는 것은 좋지 않다고 말하면서

유독

부동산은 괜찮다고 추천하는 것은

무슨 논리일까?

 

더구나

일반적으로 사람들이 고민하는

대출금 상환 리스크에 대해선

오히려

은행이 고민해야 할 일을 왜 하느냐고

궤변을 늘어 놓는다.   

 

은행으로부터 대출받든,

지인으로부터 빌리든

이는

각자의 판단에 맡기면 된다.

 

다만,

빚으로 부동산에 투자하려면

최소한 시장이 활황세를 유지하면서

시세가 지속적으로 상승할 확률이

높다는 전제가 성숙해야만 한다. 

 

지금처럼

부동산 가격의 하락이 우려되는 때에

빚을 내어 투자한다는 것은

어리석은 행동이 아닐까?

 

더구나

저출산국이란 오명과 함께

잠재 수요가 점점 메말라가고 있는 

환경을 감안한다면 

절대

피해야 할 것이 부동산 투자다.

다만 

'아는 것이 힘이다'란 말처럼,

어떻게 부동산에 투자하는 것인지

배운다는 자세는 필요할 것 같다. 

 

 

 

▣부동산의 8가지 황금율

 

1.매입을 할 때, 돈이 생긴다

2.언제나, 의욕적인 판매자에게서 구매할 것

3.부동산 자체가 아닌, 거래 내용과 사랑에 빠져라

4.절대 먼저 수치를 말하지 말라,

5.먼저 말하는 사람이 항상 진다

6.게임의 순환 방향과 반대로 가라

7.가능한 한 적은 돈으로 구매하라

8.웬만하면 팔지 말 것

 

10년 만의

최고의 거래는 일주일에 한 번씩 생긴다

 

 

 

 

 

♥교토삼굴(狡兎三窟)

영리한 토끼는 도망칠 굴을 세 개나 판다

 

 

그저 참고용 서적일 뿐이다.

부동산 투자만이

정답이라는 제안은 믿음이 덜 간다.

적어도

부동산 시장의 수요가 살아나지 않는 한

관망세를 유지하는 것이 최선일 듯하다.

 

저자가 살던 때와

미국의 환경에선 가능했던

재테크 방법이었을지 몰라도

현재의

한국에선 맞지 않는 투자법이다.

 

다만,

저금리 시대를 맞아

어디에 투자해야할지 모르는

캄캄한 상황에서

출구를 여럿 마련하는 차원에서

부동산 투자를 배우는 게 현명하지 않을까?  

 

by/오대석b

 

 

 

 

 

 

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